מהי תמ"א 38?
תכנית מתאר ארצית מספר 38 הינה תכנית בסמכות המועצה הארצית אשר אושרה ביום 14.04.2005 על ידי הממשלה בהחלטה מספר 3537 ותכליתה לקדם את חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים אשר נבנו שלא בהתאם לדרישות  התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. מכוח התכנית ניתן  לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות  בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. התכנית  הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד  אדריכל יונה פיטלסון.
רקע
תמ"א 38 תוכננה כדי ליצור פתרון תכנוני עבור מבנים שהוקמו  בכל שטחי ישראל שלא על פי  התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני  רעידות אדמה, ת"י 413, אשר נכנס לתוקף בשנת 1975 (להלן: "התקן"). לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן. על מנת לזרז ולקדם את הבנייה בהתאם  לתכנית, קבעה תמ"א 38 כי ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי דירות לחזק את המבנים שבבעלותם. יש לציין כי התאמת בניינים אלו לתקן לצורך חיזוקם כרוכה  בעלויות בנייה גבוהות מאוד בהן רוב בעלי הדירות לא יכולים לשאת ויתרה מכך הדבר אף  מצריך יכולות מקצועיות מתאימות שאין לכל אחד.
התמריץ העיקרי לבעלי הדירות במסגרת תמ"א 38 הינו הענקת זכויות  בנייה (לצורך מימון החיזוק). מהכלל אל הפרט, באזורים בהם ערך הקרקע גבוה יחסית, יצרה  תמ"א 38 כדאיות כלכלית עד כדי גל  של יוזמות אשר צצו כ"פטריות אחר גשם",
חבלי הלידה
כאמור התכנית מעניקה זכויות בניה נוספות המהוות תמריץ כלכלי לגורמים יזמיים לממן את עלויות הבנייה וכנגד זאת לקבל את זכויות הבנייה לצורך בניית דירות חדשות בשטח המבנה ולמוכרן בשוקהחופשי. נוסחה כלכלית במהותה פשוטה זו סחפה את שוק הנדל"ן בישראל אולם בעיקר  באזורי הביקוש במרכז הארץ. כך שבעלי דירות ובתים באזורים בהן ישנה כדאיות כלכלית מקבלים  הצעות רבות לחיזוק מבנים מכוח התכנית. אף על פי כן, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים  בודדים במסגרת תמ"א 38 וזאת עקב  קשיים פרוצדוראליים בעיקר ביישום התכנית בשלושה מישורים עיקריים:
  • התמריץ הכלכלי שמעניקה תמ"א 38 אינו תמיד מספיק דיו כדי לממן את חיזוק הבניין אשר כפי שצוין לעיל כרוך בלא מעט עלויות בנייה ונלוות. הטעם לכך נעוץ בעובדה כי התוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הדירות) לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. הענקת הזכויות ברמה של תכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול יותר, ללא  ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. בהתבסס על תפיסה זו, מעניקה תמ"א 38 לרשות המקומית הסמכות  להכין תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.
  • הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית, זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.
  • הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר ומדובר בזכויות בנייה על גג של בניין ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת לבנק ביטחונות אחרים מאשר זכויות הבנייה אשר אינן ברות שעבוד בנקל. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית  משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.
  • תמ"א 38 יוצרת עסקת נדל"ן חדשה שלא הייתה קיימת בטרם אישורה. בעסקה זו כאמור נמכרות זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק ועיבוי הבניין. גורמים רבים מעורבים בתהליך העסקה, בין היתר רשות. מן המפורסמות הוא שכמעט כל מס אפשרי דבק  בעסקת מקרקעין ובכלל זה: מס הכנסה, מס רכישה, מס שבח, מס ערך מוסף, היטל השבחה. לאור זאת, גם החקיקה המיסויית נזקקה לשינוי ולהתאמה עבור עסקאות מסוג תמ"א 38. בשל לקונות במסגרת המס הנורמטיבית החלה על עסקאות מקרקעין בנוגע ל- תמ"א 38, עסקאות רבות לא יכלו לצאת  לדרך.
בעיות אלו ונוספות גרמו בתחילת הדרך לכך כי הוראות התכנית נשארו כאות מתה והצורך החדש שצץ היה ליצור  תשתית חקיקתית מתאימה כדי לאפשר יישומה של התכנית.
על רקע זאת, הותקנו תיקונים ושינויים בחקיקות משלימות החלות על עסקה מסוג תמ"א  38 הכול לצורך קידום יישום בפועל של חיזוק הבניינים כדלקמן:
  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008. לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת  מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א  38, בתנאים כפי שמפורט בחוק.
  • חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007. לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן  היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.
  • תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008. לפיהן מוענק פטור מתשלום היטל השבחה בתחום כל הוועדות המחוזיות למעט מחוז תל אביב, בתנאי שהיתר הבנייה לחיזוק המבנה הוגש עד ה-5 בנובמבר 2009. מעבר למועד זה – בתחום הוועדות המחוזיות צפון, דרום, באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה וברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 לפי פרסום הלמ"ס, הכל בתנאים כפי שמפורט בתקנות.
  • חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק.
תנאים להחלת התכנית
זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 הינם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980 ושנקבע על ידי מהנדס רשום כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס  שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות תמ"א 38 ללא תוספת זכויות בנייה. כמו כן, תמ"א 38 אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח שלעד400.  התכנית חלה גם על מבנים המיועדים להריסה.
מהי התמורה לבעלי הדירות?
לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
  • חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה
  • חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף שעד הקומה הטיפוסית), בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש  והבניין
  • חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
  • חיזוק המבנה והוספת מרפסת (עד 13 מ"ר ברוטו לכל דירה).
  • בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.
  • תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
  • דרישה להצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.
  • במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
  • בהתאם לצורך תוספת מרחבים מוגנים למבנים.