הסוגיה המשפטית

בהליך ו"ע (מחוזי ת"א) 1443-12-09 כהנא נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז, נידונה סוגיית שווי התמורה בעסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי, כלומר עסקה בה המוכר מוכר חלק מזכויותיו בלבד בקרקע לקבלן.

רקע

ביום 11.01.09, בעלי קרקע בשטח של 502 מ"ר, ברח' הפלמ"ח 11 בפתח – תקווה כרתו הסכם לביצוע עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי עם חברה קבלנית אשר התחייבה לבנות על הקרקע בניין בן ארבע קומות, הכולל בין היתר שתי דירות בשטח של כ – 245 מ"ר אשר יועדו לבעלי הקרקע. שיעורו של השטח המבונה שנועד לבעלי הקרקע הוא כ – 30% מהשטח המבונה הכולל של הבניין. במסגרת הסכם הקומבינציה, בעלי הקרקע התחייבו לשאת במס השבח, בהיטל ההשבחה ובמע"מ על שירותי הבנייה. במקביל הוגשה תכנית מפורטת להגדלת מספר הדירות משש לשמונה.

ביום 15.03.09 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוספת של דירה אחת לבניין ובגין זאת בעלי הקרקע שילמו לעיריית פתח – תקווה היטל השבחה. ב-05.05.09 התקבל היתר הבנייה והחברה הקבלנית החלה בשיווק הדירות החדשות המתעתדות להיבנות על הקרקע. יוער כי, העסקה דווחה למשיב מבלי שנתבקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה.

ביום 18.06.09 יצאו מלפני מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז (להלן: "המנהל"), ארבע שומות, ובהן שלוש לתשלום מס שבח ושומת מס רכישה אחת. המשיב העריך את שווי העסקה ב – 1,800,000₪. שווי שתי הדירות שהתחייבה החברה הקבלנית להעביר לבעלי הקרקע עמד על 1,117,742 ₪. סכום זה כלל מע"מ ורווח קבלני. עפ"י חישוב זה, שילמו בעלי הקרקע לחברה הקבלנית ביום 30.06.09, מע"מ בסך כ-150,000 ₪ בגין שירותי הבנייה. על החלטת המנהל בשומות אלו, הוגשה השגה על ידי בעלי הקרקע וזו נדחתה על ידי המנהל ביום 02.11.09. המנהל קבע את המס על בסיס הערכת שווי הנכס, בהתחשב ביחס הקומבינציה כאמור לעיל, קרי 70% מקרקע נמכר לחברה הקבלנית.

החלטה

הסכום שהופיע בחשבונית בעבור שירותי בנייה בנכס – עמד על 1,117,742 ₪. החשבונית הומצאה למנהל ואילו זה האחרון בחר להתעלם מהחשבונית ועמד על אופן החישוב לפי שווי הקרקע. לגישת ועדת הערר, בנסיבות המקרה טעה המנהל, שכן ראוי לקבוע את שווי התמורה מהמכירה לפי עלויות הבנייה. כך למשל, לפי חישוב המנהל, יוצא כי עלות הבנייה עומדת על 6,740 ₪ למ"ר – מחיר גבוה משמעותית מעלויות הבנייה המקובלות בשוק. אשר על כן ועדת הערר לא מצאה בנסיבות המקרה הצדקה להתעלמות המנהל מחשבונית המס שהומצאה לידו על יד בעלי הקרקע ולהעדפת הערכה של שווי הקרקע על פניה. משכך, יש לערוך את החישוב על יסוד הנתונים הכלולים בחשבונית המס בלבד.