לאחרונה ניתנה הכרעה על ידי ועדת הערר בהליך 5462/11 מיה שלזינגר נ' הו"מ לתו"ב ת"א ואח', המפרטת את המבחנים העיקריים לשאלת קיומו של פיצול דירה לא חוקי.

רקע

בערר זה, נידון מקרה בו הוגש ערר מטעם בעלת דירה בת 3.5 חדרים בתל אביב כנגד בקשת הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב, לנתק את הדירה מאספקת החשמל בשל פיצול הדירה על ידי בעליה, שלא כדין. לטענת הועדה, מדובר בפיצול של דירת מגורים אחת ל – 4 דירות קטנות בפועל וזאת ללא היתר בנייה כדין. מנגד, טענה בעלת הדירה כי מדובר בשותפים החולקים בדירה אחת ולא בפיצול ל – 4  יחידות דיור שונות.

הכרעה

ועדת הערר נדרשה לקבוע מספר מבחנים אשר יש בהם כדי לסייע בהכרעה בשאלה האם עבודות בנייה אשר בוצעו בדירה הביאו לפיצולה למספר דירות מגורים, דבר המחייב קבלת היתר בנייה או שמא מדובר בדירה אחת בה מתגוררים מספר שותפים יחדיו. ועדת הערר הציגה את מבחני העזר השונים כפי שיפורט להלן, בציינה כי יתכנו סממנים נוספים.

  • פרטיות – קיומן של יחידות המופרדות באמצעות דלת המאפשרת פרטיות לכל דייר, מהווה תנאי הכרחי אך לא מספיק לכך כי המדובר ביחידות עצמאיות.

 

  • הקשר בין הדיירים – כאשר דיירי היחידות זרים לזה, לרוב מדובר בדירות עצמאיות.

 

  • עצמאות התפקוד – סממן מובהק לכך כי המדובר על יחידות דיור עצמאיות, הוא קיומן של יחידות דיור אשר כל אחת מהן יכולה לתפקד בצורה עצמאית מבחינה פונקציונאלית (מטבח, שירותים מקלחת וכו').

 

  • תשתיות נפרדות – כאשר לכל אחת מיחידות הדיור, יש תשתית עצמאית נפרדת כגון מונה חשמל עצמאי ו/או מונה מים, הדבר מהווה סממן מובהק לכך כי המדובר ביחידות דיור עצמאיות.

לסיכום

ככל ועל פי בחינת דירת המגורים במקרה המסוים לאור המבחנים שלעיל, עולה המסקנה כי מתקיימים מרבית הסממנים, כך תתחזק המסקנה כי המדובר ביחידות דיור עצמאיות ובפיצול דירה בפועל שלא כדין, על כל המשתמע מכך.