להתנהל מול יזם ולהישאר בחיים

להתנהל מול יזם ולהישאר בחיים

התנהלות מול יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38, יכולה להיות חוויה מאוד מתסכלת. בארבעה צעדים פשוטים ניתן לעשות סדר בכל הסיפור הזה ואפילו להבין לא מעט

פורסם 28/10/15 10:10 mako עו"ד רועי בר יוסף           

לו היו עושים תכנית "יצאת צדיק" ליזמים בתחום התחדשות עירונית, ספק אם היינו מוצאים צדיקים רבים. כאשר בעלי דירות מנהלים מו"מ עם יזמים מומחים בתחום, הכוחות לא שווים, ומראש המו"מ המסחרי נוטה לא לטובתכם, הרי מה אנחנו מבינים?

לרוב, בעלי דירות בוחרים יזמים על פי המחמאות שמרעיפה עליו השכנה ששמעה שיש לו ניסיון רב בבנייה, או מחבר של חבר שמכיר את היזם ומספר עליו רק דברים טובים. אז איך יודעים מה אמתי ומה לא? מהו הרווח של היזם בפרויקט שלכם? והאם הייתם יכולים לקבל יותר?

צעד ראשון בתהליך בחירת העסקה הטובה ביותר, מתחיל במינוי יועצים מומחים מטעמכם, כמו משרד עורכי דין מומחה בתחום ייצוג בעלי דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. משרד עורכי הדין יכין עבורכם (בעלי הדירות) דו"ח על הפרויקט, המנתח אותו באופן התכנוני, הקנייני, המסחרי והמיסוי. הדוח יגדיר את גבולות הגזרה של הפרויקט בבחינת קיבולת הבנייה החדשה, ההיתכנות לביצועה ולאישורה, יחסי הקומבינציה, ואומדן אחוזי רווחיות היזם. באמצעות דוח שכזה, בעלי הדירות יכולים לנהל מו"מ טוב ומקצועי יותר כאשר כל "הקלפים פתוחים", או לחילופין ניתן לדחות הצעות מפתות מדי שאינן עומדות בהיגיון כלכלי.

צעד שני, הכנת מכרז יזמים אשר יקבע קריטריונים לקבלת הצעות מחברות העונות לרף דרישות שנקבעו מראש: ניסיון בביצוע פרויקטים ככלל וברשות המקומית הרלוונטית בפרט, מוניטין, המלצות, איתנות פיננסית, זהות בעלי המניות, אישור ליווי בנקאי בעבר, העדר תביעות משפטיות. ולאחר מכן, יבוצע הליך בחירת ההצעה המתאימה ביותר. במילים פשוטות יותר, קודם נבחר עם מי אנו רוצים לשבת מסביב לשולחן המו"מ ורק לאחר מכן נבחר את ההצעה הטובה ביותר מבין אלו.

הצעד השלישי הוא ההחלטה על ההצעה הטובה ביותר מבין היזמים שהגיעו לקו הסיום. אחוזי רווחיות ראויים בפרויקטים של פינוי בינוי נעים בגבולות של 25%, בכפוף למיקום הפרויקט. שימו לב, פרויקט התחדשות עירונית אורך מספר שנים ובהתאם לכך יש לחשב את אחוזי הרווחיות לכל שנת פרויקט והסיכון הגלום בו. באזורי ביקוש יקרים, היזם יכול להסתפק בפחות מכך, שכן רמת הסיכון יורדת, ובאזורים אחרים, אחוז הרווחיות עלול להמיר עד ל – 30%. בנוסף לזה צריך לזכור כי הבנקים המלווים שמעניקים את המימון לפרויקט, דורשים לרוב, כתנאי למימון הפרויקט, שאחוזי הרווח לא יפחתו מ 20% וזאת על בסיס חוות דעת של שמאי מטעם הבנק המלווה, החלטה  שמושפעת כמובן במי הוא היזם. במילים אחרות, אם התמורה של היזם בפרויקט בניכוי הוצאות התמורה עבור בעלי הדירות (מספר חניות, קומה, שטח, פרט טכני, גובה שכר דירה בתקופת ביצוע הפרויקט, איכות ערבויות ובטחונות, שכר טרחת יועצים מטעם בעלי הדירות וכו') מגיעה לאחוזי רווחיות אלו, ניתן לומר שמדובר בתמורה ראויה.

צעד רביעי ואחרון הוא חתימת הסכם אשר מגן על בעלי הדירות לכל אורך התהליך של הפרויקט, תוך שימת דגש על ערבויות ובטחונות ראויים. ושתהיה לכם בנייה קלה.עו"ד רועי בר יוסף מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית